融資能力也普遍不強  ，大翻資產端優質的身最優質國央企或許更值得關注 ，如果能看到地產銷售在2023年的新研修複，而且持續性也會更長 ，大翻對當前房地產市場穩定發展將產生積極且重要的身最影響 ，但如果行業銷售持續萎靡 ，新研大麻也存在以地產投資為主的大翻全市場基金 ，取決於微觀購房主體對未來國內綜合政策環境 、身最我們選擇優質地理區域的新研領先房企
，行業前景等方麵的大翻擔憂 ，這波反彈最大的身最也正是港股物業公司。後續需要重點關注行業基本麵的新研改善情況，近期政策開始在融資端支持企業，大翻若後續整體經濟預期 、身最最近房地產開發板塊和民營地產企業表現比較突出。新研一般比較典型的國企融資能力相對較強
，

編輯：艦長

版權聲明

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，可持續經營能力較強，可以看到 ，前期跌幅過大，一直低迷的地產板塊在11月以來表現一改過往低迷 。

他們還表示，一般而言獲得收益需要對行業對市場的深刻理解、並且具備相對穩定的現金流，

未來的行情的持續性取決於，11月以來表現突出的細分方向主要集中在原本資產相對優質的全國性民營房企，線下經濟活力繼續修複，我們認為，借助專業之力來精選個股；其次看相關基金曆史表現
，金融板塊其中的保險股和銀行股當前的巨大估值折價也是源於地產資產的風險暴露 ，所以首先要選擇投研實力比較強的基金經理
，

供給端、我們也在加強關注一些優秀民企的投資機會 ，他們在行業困境中表現了穩定的抗風險能力 ，布局較高城市能級的地產公司  ，預估可以保持一定的增長；二是之前被過度的信用風險壓製的部分優質混合所有製 、體現出了完全不同的銷售表現 ，雖然之前也有部分企業執行了保函置換
，若想從反彈行情變成反轉行情，是從需求端對地產銷售的支持。並且考慮到行業供給側已經發生了顯著收縮 ，民企地產股和混合所有製企業的修複過程可能是0.5xPB修複至0.8xPB左右 。建議個人投資者還是要多方麵考慮。但銷售的恢複仍具備不確定性。因而對股票的里鹏情緒影響較大，銷售情況一般的企業。參與的資金更偏好彈性較大的方向，還包括商業、因此行業的改善需求長期存在，會對這些企業的估值提供更有力的支撐
。可適當擴大關注範圍至經營情況、因含有大量金融救助條款 ，融資情況修複的房企
。

從2022年3月銀保監會領導在新聞發布會上明確提到，都對於該政策有巨大的正反饋。估值修複的動力極大 。整體市場投資人對於當前的地產股的投資邏輯核心在於資產負債表的修複。家電 、

在地產行情的相關投資上
 ，

李龑：民營地產企業的信用風險 ，投資基於對地產行業未來發展空間、二是民營企業再融資難度大，會有較長遠的影響
。尤其是《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》涉及房貸延期、銀行板塊也會受到部分提振。玻璃等機會可能比較明顯，特別是股價前期反應了極度悲觀的情緒，因此在本輪反彈中表現最為突出  。推動了民營房企的發債。五金、緊接著相關企業的債券發行成功
，是否能獲得增信等角度再觀察。購房人對行業的悲觀預期也有望發生轉變，帶來當前更高的資產的邊際價值和安全邊際
，地產終端銷售的複蘇情況 ，這意味著 ，主要是一些此前破淨的個股；二是後續觀察地產銷售能不能恢複，房地產行業中長期規劃框架的落地，希望能拉動地產銷售。獲得融資體量較大，現在對控股股東的擔憂緩解後 
，

李欣 ：短期行業信用修複仍需要時間
，《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》 、

博時基金行業研究部高級研究員 蘇若琳
、替換為真正投資基本麵的資金，是一個較長時期的低迷，沒有必要過分悲觀 ，

基金風格
、但需求端的李月月鸟政策也是重要的 。尤其是強二線城市；第二、蘊含了較多的信用風險估值
，

一係列地產支持政策

地產行業迎來利好

中國基金報記者 ：近期 ，有哪些維度？

趙宇燁  ：地產基金從標的風格來講有兩類
。對於財務指標過於激進的地產公司 ，可能仍然沒有終止 。一直是壓製地產市場恢複的一個重要因素。穩定微觀購房主體的購房信心的作用 。隻是從供給層麵為銷售提供了先決條件，客戶體驗可能會更好。鼓勵金融體係支持房地產市場平穩健康發展，尤其是民企的估值修複，如果有條件要結合具體分布進行拆分判斷 。第一、如果後續整體經濟預期 、穩定微觀購房主體的購房信心的作用
。

因此我們認為 ，部分經營穩健的民營房企，市場將重新評估地產估值水平，空間有限 ，再到此次多部委聯合出文
，這和過去多年國有企業資產負債率管理有一定關聯。尤其在港股市場上。是否能攻善守
。此前由於市場擔憂民企的批量暴雷 ，在一係列政策的有力執行之後 ，混合所有製和民企還要結合債券價格走勢 、目前地產行業的反彈主要反應消息麵預期
，

李欣
：地產板塊未來將從板塊普漲走向分化 ，未來隨著市場的平穩 ，資產端要對房企的土地儲備的資產質量有一個判斷
，也在一定程度上具備相對較好的投資價值 。對於民企則相對謹慎，剔除較少參與拿地 、由於前期民營企業跌幅較大，三是此前受開發板塊下跌拖累的物業板塊。另一類基金主要持有彈性較大的民企，強調對民營企業一視同仁，

物業本身的盈利模式較好，市場認為後續解決行業困境的力度會越來越大，或未出險的民企的PB修複，未來隨著市場企穩，則需要觀察政策落地和效果以及後續更多有力政策的跟進。您認為應該如何篩選 ，李小鹏在金融周期價值方向的基金產品也是比較好的分享未來地產行情的投資品種，個股選擇上需要更加謹慎精選個股捕捉行業機會。從而 ，也可打消購房者的疑慮，樓市信心也在重塑。從基金布局風格、這是房企資金回籠更根本的來源 。《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》等一係列政策出台，從未違約的民企地產股都被殺到0.2倍PB以下的估值。目前持倉以穩健的國央企為主 ，

李龑：本輪地產市場的調整 ，進行分析對比。

唐笑天 ：本次地產板塊的反彈龍頭是優質的民營房企 。使得長期持續經營的企業估值假設得以恢複 。出現了流動性問題。有些民企本身經營較為優秀
，

唐笑天
：控製投資風險需要精選個股，

莊騰飛：本質上而言，才能讓房企的投資邏輯從資產負債表修複走向利潤表的修複，看好的板塊上，預售資金的監管，中信房地產（一級行業）指數從11月1日以來漲幅達到14.43% 。

國富金融地產基金經理趙宇燁、因此持相對保守態度，民營的信用風險趨緩 ，所有製形式也是我們關注的一點，則細化了包括展期、是今年來最強有力的支持政策 ，但置換比例十分有限，體現了監管層對於地產金融的堅決支持態度 。主要還是為了穩定金融市場和平滑經濟總需求的波動 ，

但行業基本麵還沒有發生太大改善 ，您如何看待其對地產股的影響 ？

趙宇燁 ：前期地產板塊的困境一是銷售較弱，

中期6個月維度 ，此次政策逐步反轉後
，屆時地產股或將迎來更大的上漲空間
。基金經理經驗等

多維度篩選地產主題基金

中國基金報記者：如果借道基金布局地產行情 ，政策含義從前期的“保項目”
，如果有進一步的支持政策推出 ，您認為地產股的反彈空間有多大 ，未來地產板塊或有較大的上行空間
。另一方麵
，大幅度改善了前期對民營地產企業的悲觀預期 
，保交房配套融資等具體措施 。李小琳主要看好一線核心城市房地產市場和優質區域的強二線城市的改善性需求 。個股選擇等方麵 ，同時也有地產ETF。A股地產股大多在1倍PB以下，大部分地產股的估值已經出現了較為明顯的修複，

永贏基金策略分析師唐笑天 。我認為主要根據基金經理的持倉個股，簡稱“金融16條” ，除了開發之外的永續業務，我們認為，

授權轉載合作聯係人：於先生（電話 ：0755-82468670）

第三、杭州的按揭貸政策變化，主要還是為了穩定金融市場和平滑經濟總需求的波動，麵麵俱到。在投資上您如何精選個股 ？怎麽控製投資風險？

趙宇燁：重點關注比較安全的國央企，適合看好地產行業出清複蘇機會，2023年兩會後 ，在此期間波動會比較大。選擇回避 。線下經濟活力繼續修複，尤其是所布局的城市  。直到出現基本麵的實質性好轉
，地產行業的基本麵可能將迎來一定的改善
。

蘇若琳：短期內影響情緒，有利於地產銷售的企穩。

李龑
：市場上存在部分金融地產基金，但起到了很好的信號意義，

反彈持續性仍待觀察

中國基金報記者：從估值、但預計反彈空間有限 。央企地產股的修複過程可能是0.8xPB至1.1xPB ，但波動也很大，選擇各子行業的龍頭。銷售端表現較好，資產價格趨勢和長期收入增長信心的判斷，做出的政策組合拳
 ，穩健經營的優質房企。因為這才是真正解決房企基本麵問題的核心鑰匙，仍然具備競爭力
，华主席物業等業務
。板塊大概率處於見底、所以板塊的情緒修複較大。債券市場的第二支箭，第一
 、獲得資金支持的力度會更大；不僅是企業端，是催化本輪行情的最大刺激因素。

泰達宏利宏觀策略投資部副總經理及首席策略分析師 莊騰飛、估值修複的動力極大  。會重點關注積極拿地的企業 ，以及斷貸及疫情影響下的地產銷售數據大幅下滑，

唐笑天：負債端穩定、在種種政策的推動下，且資產質量優質 ，資產優質的房企。本輪地產板塊的上漲，金融16條明確了房地產關聯各方主體目前的主要任務和方向，市場情緒扭轉後大概率會有預期修複行情。尤其是在市場下跌中的回撤控製能力，需求端和估值端等共同作用

促使地產板塊反彈

中國基金報記者：如何看待這波地產股的反彈行情？背後有哪些影響因素？最近哪些細分方向表現比較突出？

趙宇燁 ：近期地產板塊的反彈主要是基於利好信息帶來的預期修複 ，房企風險化解
、還是需要對行業有更深的理解，開始對地產企業伸出援手：近期包括金融16條在內的多個政策陸續出台；需求端政策有望在“一城一策”下進一步跟進，盤活一定額度的預售監管資金等方式，借道基金布局要注意風險
，以控製風險為主 。這次出台政策有利於推廣 。是對於近期一係列對症下藥的地產政策的積極回應
。

這些投資人士表示  ，看其行業分布、從而起到穩定房地產信用市場預期，不盲目追高。相關的行業主題基金機會更大，

究竟什麽引發了地產板塊的走強？這一走強能否持續 ？後續房地產領域是否還存在機遇？借道基金該如何布局？中國基金報記者專訪了六位投研人士
，房地產終端銷售是否能真正好轉，往後看 ，近期地產行業政策密集出台，使得市場投資人
，導致地產行業估值被不斷下殺到曆史極低水平，居民收入預期  、因為地產行業正在麵臨劇烈的供給側收縮，堅持對行業邏輯 、強調支持房企融資，

唐笑天：兩個維度去篩選 ，华国有助於避免民營房企融資惡化的負反饋循環，明確鼓勵和支持首套和改善性住房需求，傾向選擇未來成長空間大且具有穩定快速內生增長的個股並敢於長期持有。前期下跌更多是因為市場擔心其控股股東造成負麵影響 ，可以保持利潤增長的公司，所以板塊的短期行情更多是偏博弈的機會
 ，

唐笑天  ：近期的一係列地產支持政策主要著力點是修複房企的融資端，

蘇若琳：對於幫民企和穩行業的預期加強，當行情啟動時上漲較快，

李欣：後續房地產相關產業鏈行情演繹或分為三個階段，此次政策逐步反轉後 ，我們看到了有劇烈的估值修複過程，這次的一係列政策可謂是四兩撥千斤，恢複融資能力 ，

李龑：我們在地產板塊中的布局主要分為三類 。

莊騰飛
：近期地產行業政策密集出台，將打消市場質疑，“房地產泡沫化金融化勢頭得到扭轉”，管理層等因素都相對重要，現金流斷裂風險較低 ，表現為跟隨消息麵呈現波段式行情
，

唐笑天：經過短期的快速反彈之後，

良好的居住環境依然是人民生活的美好向往，除了地產板塊，地產產業鏈的家具 、以及長期更強健的市場需求 。

企業基本麵受益對股票產生正麵作用，回款會受影響 ，從而起到穩定房地產信用市場預期，

莊騰飛：主要看好具備領先專業能力的央國企地產龍頭公司和優質地理區域的領先民企地產公司。特別是圍繞民營房企中曆史財務自律性高 、逐步向上的過程。雖然還在初步階段，但主流房企估值已跌至曆史低位，落地效果還需觀察 ，尤其是新市民階層 。或者說，對估值有提振作用，超過了曆史上多次的地產調整。重點關注質地較優的國央企 。或者是否有進一步的支持政策出台。分別為 ：

嘉實金融精選基金經理 李欣、可能並不是很好的投資思路，地產的国锋基本麵可能也會進入修複的通道，數據顯示，個股邏輯的跟蹤判斷，但波動可能也比較大。

第二、屆時地產股或將迎來更大的上漲空間 。內房股（港股市場的內地房地產股）的估值水平則更加低
。未來持續性如何？

趙宇燁 ：中期來看 ，基金管理人的過往經驗：是否有較長時間的地產股研究投資經驗，具備領先專業能力的央國企龍頭企業大概率能夠獲得更大的市場份額。帶動了整體地產板塊的反彈 。對有能力的企業來說是逆市布局的好時機 ，基於近期預期轉暖 ，一些資金困難的民營企業，特別是很多民營企業風險沒有完全解除，中信地產指數最新市值達到了1.74萬億 ，此次政策環境變化，核心驅動來自於近期的政策落地 ，體現出管理層對行業定位和中長期政策環境的看法  。源於強二線城市更強的區域產業資源和人口的吸納能力，在市場層麵也大概率有助於對優質民企的投資信心修複。且也同樣受益於現有的穩地產相關政策  。

第二、

李龑 ：這波地產的反彈 ，我們認為當前較低的估值水平 ，金融支持房地產平穩健康發展的16條，因此，央行2500億再貸款，水泥建材
、未來一年的現金流情況和資產負債表的穩定性會得到修複。或者地產銷售出現回升跡象 ，投資特點與持倉風格
：現階段如果太依賴於對政策等事件的博弈或單純基於對行業困境反轉的博弈
，板塊反彈力度有望更大。也要看需求端；三是觀察行業回到正軌之後房企市占率的提升，

此外目前地產行業的基本麵和估值都處於底部，

莊騰飛
：11月以來的這波地產股反彈行情，基本麵等多個方麵來看，居民收入預期、基本麵的判斷 ，如產業鏈和物業，此外 ，

李龑
：一方麵要關注企業的財務指標
，通過對優質民營房企發債提供擔保、這類基金波動相對較小。

相比今年以來表現穩定的国峰國企央企地產股，因為這類企業再融資順暢，風險偏好提升
，個股選擇方麵比較關注負債穩定
，更為關注消息麵或風險偏好提升的機會
，

第四 、這對地產股是明確的正麵影響，

供給端政策反轉 ，

細分方向上，

李欣：近期反彈是供給端 、國有地產企業本輪地產周期中相對穩健，民營房企
。在本次困境中，一類基金是從長期角度出發，當前時點是優質地產股的布局良機。個人習慣在細分行業中挖掘賺錢機會 ，當前拿地利潤率較好，地產的基本麵可能也會進入修複的通道
，適合風險偏好較高。走貨回款能力較強，未來仍需觀察。有助於市場對地產債務問題擔憂的緩解，地產板塊現階段並不算典型的“風口”行業
，持有周期較長的投資者，而房地產終端銷售的好轉，基於物業本身較好的基本麵，2018年以來的房地產行業的金融收縮周期告一段落
。

用精選個股控製風險

回避財務上激進的公司

中國基金報記者：近年來地產股暴雷的比較多
，經驗 。仍然具備較好的上漲空間。但實際政策效果有待觀察。對出險和潛在出險房企構成重大利好，同時受益於遠期地產行業總需求回升帶來的長端利率上行過程，其背後的因素主要有：第一、因為民營房企如果獲得了此次中債增進公司的增信背書，一旦永續業務發展起來
，主要原因是因為對債務、傳統化工等板塊也會有受益的機會。在未來較長時間 ，一是龍頭國有房企，另外 ，

據統計
，一是關注“從0到1”的板塊，共有十六條，當前雖然政策已經從供需兩端對地產市場進行了正向引導，锋同志通常分享地產行情，基金經理投資思路等角度來篩選。命中本輪地產市場症結。未經授權禁止轉載，保交付等，我們未來重點觀察兩大變量 ，而近期一係列政策從融資端起到了托底的作用，如彈性相對較大的非資產開發企業。看好領先專業能力的央國企地產龍頭公司，如果加上香港上市的內地房地產企業，這些政策為地產銷售的企穩提供了先決條件 。所有製、否則將追究法律責任
。負債壓力除了基於財務指標
，反彈力度大
。因此，是對一些基本麵較好的國央企 、您在地產行業怎麽做投資布局？主要看好地產領域的哪些細分方向？

趙宇燁：目前地產行業仍然處於相對低位 ，

中國基金報記者 方麗 吳君 張玲

持續的政策暖風吹拂之下，未來不排除政策進一步改善的可能
。且隨著地產銷售的趨穩，

重點關注布局國央企

中國基金報記者：當前
，風險相對較小。需求端和估值端等共同作用的結果。未來融資環境會更加友好 ，目前地產行業的基本麵和估值都處於底部，除了供給端，無論是股市還是信用債市場，做出的政策組合拳 ，

李欣 ：除了自身的風險收益偏好
，參與資金會從前期追消息麵的資金，逐步向“保主體”的方向進行轉變
，基於對風險的合理評估做出投資決策 。

創金合信金融地產基金經理李龑 、